木匠、摄影师、地产商、包租公、潘芬奇…有关潘石屹的身份，有着太多的词汇构成，也有着太多的变化。近期的“敲锣打鼓”卖物业，包租公的身份似乎被逐渐隐去，重新登上大堂的是地产商的角色。回想，以往潘石屹曾直言，“联合办公领域，一个企业只拥有几万个座位，只能说是试验品”，那么截至2018年12月31日，合计超过3万个工位的SOHO3Q，算不算是个试验品呢？

　　学习苹果，走上一条“安全的道路”

　　2008年金融危机后，在2009年—2010年之间，潘石屹花了很多时间在思考。“传统的商业地产是资本密集型产业，靠惯性走的话，很可能就像泰坦尼克号撞到冰山，更可怕的是撞到冰山还没有感觉。”这就带来了SOHO的第一次转型“从商业地产出售业务转为出租业务”。

　　潘石屹在2014年8月内部开始筹备第二次转型计划“SOHO 3Q”，以单个座位按天计价的短租业务，类似WeWork的共享办公室。潘石屹请来欧洲设计师，在SOHO原有办公室基础上改造为SOHO 3Q 主题开放办公室，用户可在互联网上进行在线订位和预约参观，与其他办公场地不一样，潘石屹将SOHO 3Q进行互联网产品的标准化，他一再强调3Q产品思路学习对象是苹果公司。

　　2015年是SOHO 完全进入“以销转租”时代的分水岭。潘石屹认为这是“为SOHO找到了安全的道路”。

　　尽管对此，2015年在望京SOHO的第一家SOHO 3Q举行开放日活动时，潘石屹的好友，任志强却也就三个问题，“公开吐槽”了一番。

　　“中午吃饭，他拉我就来转了一圈，告诉我这房子都租出去了。我问了一下，原来是小潘公司的。再问一家，原来还是小潘公司的。弄了半天，他弄一堆人占着桌子，好像他把房子租出去了。最后我一看，连他的干部，阎岩自己都坐在那儿。弄了半天，40%-50%是他自己人。”

　　“第二个问题，我又问了价格，还挺贵。你要到小旅馆里，可能80块钱就一个床位，160块钱一天的房间。这一个桌子就得1300—1500一周，一天不就200了吗？142是优惠时间， 020就告诉你会算账，别骗我。”

　　卖房给钱&卖房不给钱

　　2017年7月SOHO中国连续出售物业，上海虹口SOHO、北京光华路SOHO2、上海凌空SOHO，预计可以得到超百亿的现金，再加上SOHO中国自2014年以来相继抛售的物业，预计套现将超340亿元。

　　当时在接受《证券日报》采访时，潘石屹说，钱主要还是投到SOHO 3Q业务上来，还有一些可能用于分红。接下来，SOHO中国将向轻资产转型，不会再拿地建房，将集中精力聚焦SOHO 3Q的发展，以租赁方式获取物业，再改造成SOHO 3Q进行运营管理，该业务将成为SOHO中国未来两三年之后新的业绩增长点。

　　彼时的SOHO 3Q意气风华，潘石屹曾说道，“不是简单把几百万平米的面积租出去，而要像面粉一样，加工成面条、馒头、蛋糕，市场上面需要什么东西我们就给它提供什么东西。所以我在选择合作伙伴时会更强调优势互补，我会干，他不会干，他会干的我不会干，这才是合作的基础。”

　　所以当其他联合办公品牌陷在“融资—并购”的循环往复里， SOHO 3Q直接亮明了它的下一个目标，是上市。潘石屹的自信不是来自对这个行业的自信，相反，他已经半路改道，宣布SOHO 3Q奋战的不再是联合办公领域的战场，而是要做一个办公楼综合服务商。

　　拍拍屁股宣布告别联合办公赛道的潘石屹，不忘回过头善意“提醒”了一下对手们。潘石屹说，联合办公领域，一个企业只拥有几万个座位，只能说是试验品，真正能活下去的是具有造血功能的企业，“如果让市场去给它输血，一轮一轮融钱、烧钱都是活不下去的。”毕竟在他看来，不管什么生意，盈利永远排第一，盈利比规模更重要。“大象也是生命，蚂蚁也是生命，健康就好。公司最大的健康就是要盈利。”潘石屹说道。

　　毕竟，烧钱的生意就像从院子里面捡了一束花回来，没有根，插到瓶子里面过一段时间就会蔫的。

　　但是，在6月28日，潘石屹召集包括CBRE、戴德梁行、高力国际、第一太平、中原地产、点点租等中介公司，宣布要销售预估总价约78亿的自持物业。这些物业将分批销售，第一批房源是来自望京SOHO、银河SOHO、建外SOHO、SOHO东海广场和SOHO中山广场共5个项目的9套单独交易标的房源，预估总价约16亿。在发布会现场，有媒体问询出让项目之后的资金用途，潘石屹回复表示，“下一步SOHO中国打算集中在一线城市最繁华的地段拿地，部分资金还将用来还债。”

　　没有只言片语提及将资金给予SOHO 3Q。

　　左兜掏右兜，上市被搁置  

　　截止2018年12月31日， SOHO 3Q已拓展至北京、上海以外的其他城市及第三方物业，在中国7个城市拥有31个中心，合计超过3万个工位。

　　“我们会把扩张的步伐慢下来”，“2019年我们的目标是把它做一个平衡”，3Q的上市计划，似乎被搁置了下来。

　　据悉，在SOHO 3Q已有的3万余个工位中，一半是从第三方开发商手中租来的，一半则位于SOHO中国自己打造的写字楼当中，用SOHO中国首席财务官倪葵阳的话来说，就是“左兜掏右兜，自己租给自己”。

　　在SOHO中国原定的计划当中，2018年，3Q实现大规模的扩张，并在2019年分拆上市。股东大会上，倪葵阳首次提到3Q上市计划的变更。她表示，SOHO 3Q会把扩张的步伐慢下来，2019年的计划就是一定要把这盘生意做得不亏损。

　　尽管如此，股东们对3Q的未来依旧不明朗，甚至有人提到：“请别烧太多的经营性现金流，要做成负的话，资产没法估价，是吧？也别烧太多的利润，要不然没有办法派息了，资产就更不值钱了。”

　　其实无论是潘石屹强调的办公楼综合服务商，还是原本的联合办公形态，对于SOHO 3Q而言，需要与市面上的同行竞争的还是运营能力。当资金支柱开始动荡，那么不论是3万个座位的联合办公，还是数十栋的写字楼根基，只有运营才能为“试验品”证明。也许，不远的将来，潘石屹会再次将“包租公”的标签，覆盖掉“地产商”的标签。